调控房价的核心是增加土地供应，你赞同吗(调控房价的政策组合)

本文目录

1. 调控升级后，对刚需有何置业意见
2. 专家：调控房价的核心是增加土地供应，你赞同吗
3. 楼市调控加码，购房者该如何应对
4. 宏观经济主要调控政策有哪些

调控升级后，对刚需有何置业意见

大家好，我是勇谈。进入7月份后国内部分城市房地产调控进入密集发布期，包括深圳、杭州、东莞等城市都陆续发布了新的房产调控办法。调控升级抑制房产投资还是主基调，在这样的背景下对于刚需来说或许是一个机会，毕竟房产调控的主要目的是为了解决房价过快上涨的问题。借此机会简单谈谈我的观察。

虽然说从2016年开始“房住不炒”提出到执行已经3年多了，但是市场上房产投资、炒作风从来并没有停止过。最为明显的就是2020年，疫情发生后本身以为房地产行业能够“老实点”，谁知道仅仅经历了2-3月份的冷静期后，房价从4月份开始就逐步回温。根据国家统计局的数据显示1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，商品房销售额66895亿元；也就是说1-6月份商品房平均销售价格就达到9638元/平米，大家需要知道的是1-5月份的商品房平均销售价格不过刚过9500元而已。面对全国平均房价开始火速回温的事实，调控升级也是必然。

很多朋友把房产调控作为“法宝”，认为只要进行房产调控房价就能下跌，事实情况也证明了这不过是很多朋友的一厢情愿。房地产调控的根本诉求是“稳定”，调控升级的最终解决方案不过也是仅仅挤出房价不合理上涨的“泡沫”而已。几点观察：

图上所示是近10年来国内住宅商品房销售面积走势图，经过简单计算后我们发现近10年来国内住宅商品房销售面积累计超过120亿平米，而近10年来我国常住城镇人口增长数量不过1.78亿，按照2019年人均城镇居民住房面积40平米来计算，房屋理论空置率会达到40.6%；用明显的供过于求来形容今天的房地产市场不为过，当然这里不否认包括深圳等城市房屋供应量不足的事实。

为何说楼市是资本市？当一件商品具备了投资属性的时候，那么这件商品的价值就会被严重高估。这就跟股票一个道理，当房产具备了投资属性后，也就具备了资本的烙印。随着越来越多的资本进入，越来越多的人从楼市上获利，驱动房价上涨的主动力中资本占据的因素就越来越大。包括此次楼市从5月份后开始快速复苏，包括深圳、南京、杭州等城市的房价开始不正常上涨，其实都跟资本关系巨大，这些资金来源于哪里？大家看看近几个月的M2增速就清楚了。

经过观察后大家可以发现一个实际问题，不少所谓刚需其实还是针对于在大城市拼搏的人来说。仅仅从居融住的角度来看，国人多数是不缺房的，哪怕是对于贫困落后地区也是如此；大家缺少的其实还是大城市的资源，教育、医疗、交通、商业等。这也是为何北京、上海、深圳这样的城市房价均价早已破5万，每年还是有大量人涌入的主要原因。既然大城市的人口涌入短时间内不会改变，那么对于想要居住在这里的人们来说趁早买是最佳解决方案。

尤其是今年疫情期间，不少因为杠杆资金买房的购房者面临资金链断裂的危机，降价出售成为普遍现象。我身边就有一个朋友在这个时间段以比平时低1000元左右的市场价格，购买了一套二手房作为未来子女教育的用房。如果说你是刚需的话，手里资金有限，介于国内多数城市的二手房价格要低于新房，购买二手房也是一个不错的选择。

综上，调控升级后，对刚需的意见还是跟之前一样“有需求趁早买”；介于调控升级后房价大涨的概率持续减少，刚需或许有了更多的时间来凑齐首付，有机会了就尽快买，哪怕是二手房。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

专家：调控房价的核心是增加土地供应，你赞同吗

赞同啊，房价的影响因素有三个方面：短期看金融、中期看土地、长期看人口。这是判断房价走势核心的三个因素，这三个因素的本质其实是“供需”，三个方面从不同角度去影响供需。

1、短期看金融政策

金融政策的效果是最快的，很简单的道理，如果要遏制房价上涨，那么把首付从20%提高到40%效果会怎么样？如果把房贷利率从基准利率4.9%上浮30%，这大大增加了购房者的成本，也就减少了购房人数，相当于减少了需求，结果会怎么样？这是常识性的知识。

在历次调控房价的措施中，金融政策是用到最多的调控工具，效果立竿见影，但是这个是治标不治本。房价上涨的核心原因是因为没有满足居住需求，居住需求在增长，你提供的居住房子没有相应的增加，被阻挡的需求未来还是会释放出来。所以就有了第二条。

2、中期看土地

土地的供应就决定了房子的供应量，这是从根本上决定供给的，有兴趣的读者可以去国家统计局查一查近10年来土地供应的数量变化。数据会颠覆你的观点。

很多买不起房的人都支持限制土地供应，觉得房子够多了，房价高是因为中介炒作的，投机客炒作的，开发商炒作的。其实你稍微一想就会明白，手机价格这么多年了为什么不涨反跌？十年过去了，物价都涨了，但是手机价格不涨反跌？因为手机的生产效率提高了，原材料价格低了，导致成本并没有整体增加。另一方面手机是一个充分竞争的市场，供给没有限制，有充足的供应量，如果谁要是囤积手机，最后一定是要亏本的，所以小米手机一直是以产定销，就是怕库存把自己压倒。

只有当一种产品是稀缺的时候，囤积才有机会赚钱，如果供应是平衡的，他的价格就稳定，囤积无利可图。所以对于那些买不起房而抱怨的人，你至少可以做到一点，就是去支持增加土地供应。

土地供应是房价走势的关键因素，这一点国家也意识到了，最近出了一个政策，关于“一城一策”的政策：

库存周期在36个月以上的城市停止供地

库存周期在18-36个月的城市减少供地

库存周期在12-18个月的城市不增不减

库存周期6-12个月的城市增加供地

库存周期在六个月以下的当然是增加供地了。

3、长期看人口

这是需求的核心，人口才是影响需求的核心，这个是牛鼻子，比如最近热传的鹤岗几万块就能买一套房，核心原因就是鹤岗是资源型城市，产业结构单一，在煤炭行业衰落的时候，人口大量流出，需求自然也是大幅减少。只要你出纳供暖费，房子就可以免费住。这是对于“收缩性”城市的房价的走势。

人是跟随产业走的，产业就意味着就业机会，就业机会就意味着你能多赚钱，繁荣的城市有良好的医疗资源，教育资源，交通资源等等。

哪怕是县城也比乡镇好啊，因为教育资源和医疗资源在县城，有很多人说：如果不是为了小孩上学，怎么会把房子买到县城去？其实这就是房子的本质，在深山你建造一套别墅也没有价值，没人去居住，房子之所以有价值，是房子周边的教育资源、医疗资源、交通资源和产业资源，这些形成了房子的附加值。

一线城市为啥房价最高？因为500强企业都会去那里，你在那里就能找到好工作，有最好的学校和医院，这些都构成了你选择的理由。

土地是影响房子供给端最核心的因素，人口是影响房子需求的最核心的因素。房价上涨或者上涨快的城市，增加供给才是关键，增加供给才能平抑房价。

楼市调控加码，购房者该如何应对

感谢邀请回答这个问题，相信7月底的高层会议透露出来的一个关于房地产的信号使得越来越多的人坐不住了，尤其是那些准备在下半年购房的朋友。害怕突然间下半年的房地产市场会出现大的波动，那么真的会这样吗？借此机会简单谈谈我的观察。

第一、多数人因为习惯而认为2019年楼市调控会放松，但是实际情况是错的。无论的从地方还是高层都已经透露出一个信号，就是坚决走“房住不炒”的道路，不会再走过去依靠房地产短暂刺激经济增长的路子，不得不说这次释放的信号意义重大。相信对于目前很多对于房地产业有很大依赖的城市，不得不要认真思考下未来的路该怎么走了。

第二、房住不炒并不意味着不要刚需和改善购房，甚至在部分城市投资房产也是可以的。相信很多朋友都对于炒房和投资房有一定的误区，我之前在文章中介绍过炒房和投资房的主要区别。简单来说炒房是一个短时间概念，一般来说都是几个月或半年以内赶紧出手套现，但投资房至少是2年以上。可以说除去三四线这些没有限购、限售的城市或许还有炒房的漏洞外，二线及以上的城市都有了限购或者限售的调控制约，炒房者基本上不会来，因为炒房者的资金来源成本很高，他们耗不起。

第三、投资房产固然可以，但是不可以成风。不可否认我国目前有部分的二线城市房产还是有投资价值的，起码说这些城市的房价上涨速度跑赢通胀是没有任何问题。这也是为什么有些城市（主要说长三角和珠三角地区）有些许的政策放松就会引起投资风的原因。一方面这些区域的人具有很强的购买力，另一方面这些区域的人投资已经成为他们“血液”里面的东西。这点是需要特别注意的，地方需要在政策上进行针对调整，起码不要鼓励投资房产。

第一、投资和炒作为主导的房地产市场目前已经逐步开始向需求导向转移，人们购房趋于理性。尤其是经过接近2年调控的一二线城市，房地产市场已经逐渐恢复了平静，房价的基本稳定使得人们购房如今会更加理性。这也就意味着未来大概率房地产市场是要回归到以购房者需求为主导的时代，这样的时代到来也就意味着购房者无需慌张。

第二、有需求就买，无需求就不买很简单的道理。近日一直受到粉丝留言，要不要买房？现在买房是不是最好时机？我的回答是：你有购房需求吗？如今的购房市场已经没有最好购房时机这一说了，因为房价很难出现过去那么大的波动。基本上都是稳定上涨的这样一个态势，当然对于有需求的朋友来说肯定是越早买越好。

第三、投资房产固然可行，但是风险要自己承担，大概率未来收益主要是租金。经常有朋友问一个问题：想买房就怕买了以后不好出手。这就是典型的普通投资者购房心理，问出这样问题的朋友起码说明了一点：还是寄希望于未来房价出现大涨，然后谋取利润。可以明确的告诉你，这样的日子已经不会有了，而且对于三四线城市来说未来二手房出手的难度会越来越高，也就是风险越来越大。未来很多二手房房产大概率的主要收益可能还是来自于租金，你如果能够承受那么就买。

综上，楼市调控无论怎么变对于刚需和有需求购房的朋友来说都是无关的，因为楼市调控的最终目的就是让市场需求主导房价，抑制投资和炒房。个人觉得如果你还在盘算着该不该投资房产，还不如去学习其他投资理财来得划算。各位觉得呢？欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

宏观经济主要调控政策有哪些

宏观调控政策主要有财政政策、货币政策、产业政策、收入政策等。

财政政策：是指政府制定的关于财政工作的指导原则和行为准则，由财政收入政策和财政支出政策等组成。

财政收入政策的主要内容是由税种和税率所构成的税收政策。

财政支出政策的主要内容是政府的各项预算拨款政策，如政府购买、公共工程建设和转移支付（转移支付是指政府对某些地区、阶层及人士实行的津贴和补助等）。

财政政策的主要任务，在于调节总供给和总需求的平衡。

按财政政策在调节总供给和总需求方面的不同功能，财政政策可具体分为平衡性财政政策、紧缩性财政政策和扩张性财政政策三种类型。

平衡性财政政策是财政支出根据财政收入的多少来安排，既不要有大量结余，又不要有较大赤字，保持财政收支基本平衡，从而对总需求不产生扩张或紧缩的影响。

紧缩性财政政策是通过增加税收而增加财政收入，或通过压缩财政支出来减少或消灭财政赤字，以至出现或增加财政盈余，达到抑制或减少社会总需求，乃至消除需求膨胀的效应。

扩张性财政政策则是通过减税而减少财政收入，或通过扩大财政支出的规模，来刺激社会总需求。

以上各种财政政策各有其针对性，政府在不同时期、不同条件下应采用不同的财政政策。

货币政策：是指政府为了达到一定的宏观经济目标对货币流通进行管理和调节所确定的指导原则和行为准则，由信贷政策、利率政策等组成。

货币政策的基本目标是稳定币值与发展经济。

根据社会总供给与社会总需求矛盾的状况，与财政政策相配套，货币政策可具体分为三种类型，即均衡性货币政策、紧缩性货币政策和扩张性货币政策。

均衡性货币政策是保持货币供应量与经济发展对货币的需求量的大体平衡，以实现总供给与总需求的基本平衡。

紧缩性货币政策是通过提高利率、紧缩信贷规模、减少货币供应量，以抑制社会总需求增长。

扩张性货币政策是通过降低利率、扩大信贷规模、增加货币供给量，以刺激社会总需求增长。

货币政策手段主要有：调整法定存款准备金率、变更再贴现率和公开市场业务等。

法定存款准备金率是指国家法律规定的、各商业银行向中央银行缴存的存款占各商业银行所吸收到的存款的比率。

再贴现率是指商业银行因再贴现而向中央银行支付的利息率，其实质是中央银行对商业银行的再贷款利率。

公开市场业务是指中央银行在金融市场上公开买卖政府债券。

以上各种货币政策和手段各有其针对性，政府在不同时期、不同条件下应采用不同的货币政策和手段。

产业政策：是指政府根据经济发展需要，促进各产业部门均衡发展而采取的政策措施及手段的总和，由产业布局政策、产业结构政策、产业技术政策和产业组织政策等组成。

一项完整的产业政策，包括政策主体、政策目标、政策手段三个构成要素。

政策主体是指政策的制定者，在我国是代表全体人民利益的政府，我国产业政策由国家发展计划委员会负责制定，国务院发布实施。

政策目标是指政策预定要达到的目的，主要有：规划产业结构演进的方向、步骤及各产业的发展顺序；确定支持什么产业，限制什么产业；选择重点产业、主导产业、支柱产业；妥善处理各产业之间的关系，最终促使国民经济各产业部门按比例协调发展。

政策手段是指为了实现政策目标所采取的方法和工具，如在税收、财政拨款、信贷、投资、价格等方面对不同产业给以优惠或限制，以及采取相关的工商行政管理和市场调节措施。

收入政策：是指政府根据既定目标而规定的个人收入总量及结构变动方向，以及政府调节收入分配的基本方针和原则。

一般来讲，收入政策包括政策目标选择和具体实施两个部分。

收入政策目标选择可分为收入结构政策目标选择和收入总量政策目标选择。

前者是政府考虑收入差距的可接受程度，在公平与效率之间作出选择。

当社会成员之间的收入差距过分悬殊、影响社会稳定时，政府的收入结构政策就侧重于缩小收入差距，增进公平；反之，如果劳动者缺乏积极性，经济效率低下，政府的收入结构政策则侧重于提高经济效率。

后者是政府考虑国民经济的总量平衡，进行收入总量的变化，调节总需求，保障经济的稳定增长。

为了促进收入政策目标的实现，需要采取实施措施。

一般有以下几种：（1）以法律形式规定最低工资标准。

这是为了保障社会成员的最低生活水平，促进社会稳定的措施。

（2）税收调节。

政府通过完善个人所得税制，开征遗产税等新税种，调节过高收入，增进公平目标的实现。

（3）实施工资和物价管制。

这是政府在特定情况下为实现收入政策目标而实行的非常措施。

（4）增加转移支付和其他各种福利措施。

例如，政府对贫困地区拨付扶贫款，对科技专家支付政府津贴，对失业者和低收入阶层发放失业补助金和救济金等。

宏观调控政策除以上主要政策外，还有投资政策、消费政策、区域政策、汇率政策等等，它们共同构成宏观调控政策体系。

各项宏观调控政策各有特点，各自调控的具体对象和力度不同，各项政策的具体操作有不同的选择。

在宏观调控过程中，要从国民经济运行的实际出发，综合运用并有选择地采用各项调控政策，形成相互协调配合的总体功能，达到最佳宏观调控效果。

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