本篇文章给大家谈谈在海外投资房产，这事你认为靠谱吗，以及不建议海外购房吗对应的知识点，文章可能有点长，但是希望大家可以阅读完，增长自己的知识，最重要的是希望对各位有所帮助，可以解决了您的问题，不要忘了收藏本站喔。
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在海外投资房产，这事你认为靠谱吗
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北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63%(GrossProfit,beforetaxesandfees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。
自2016年整体翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。
LondonHouse项目主导者，JohnW.Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方UnionInvestmentRealEstate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(NetRentableArea)的一二层优质零售铺面资产。
LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？
十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。
本案例主人公John却是个反例。
John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“(FederalHistoricalBuildingTaxCredit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。
十年后在芝加哥某商业地产活动上，土地公与John有过一面之缘。
John是“地标性建筑的翻新和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二家公司，也是目前团队“OxfordCapitalGroupLLC”的前身。
John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。
迄今为止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过30亿美元，总房间数大约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利润。
LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐落在芝加哥NorthMichiganAve与WackerDrive的交界处，整体建筑面积361467平方尺，一共22层。
为了纪念原址名称”LondonGuarantee&AccidentBuilding”，也为了纪念非常著名的爵士乐俱乐部“LondonHouse”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。
OxfordCapitalGroup花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为高端精品酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。
项目IRR高达可怕的63%(GrossProfit,beforetaxesandfees)。毫无疑问，LondonHouse项目的运作大获成功。
土地公认为，63%的IRR来源于四大维度：
维度一：择机而动，逆向投资
选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有所为。无论是北美房地产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对于“时机的选择比努力重要”深有感悟。
维度二：在细分领域中建立“护城河”，并不断赋能拓宽
极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：
第一大挑战——平衡超现代设计和原址本身的建筑特色。
由于旧址属于国家级地标建筑，倍受公众瞩目，团队需要承担颇多评论和压力，毕
竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的MichiganAve，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）
第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最复杂的，但肯定不是最简单的。
John的采访侧面体现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此对酒店改建项目的掌控力极佳，这也是OxfordCapitalGroup在商业地产改造细分市场中的关键护城河。
虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：
-选取具有税务补助申请资格的历史保护建筑或者地标建筑
-预估重建后物业的价值
-锁定物业目标签订合同
-向政府申请翻修历史建筑的税务补助
-政府批准税务补助款项
-以项目为单位寻找有限合伙人，募资后全现金购入物业
-以物业为抵押物申请银行的建筑贷款
-建筑工程
-在酒店竣工前后，锁定买家
-竣工——酒店开始营业
-以远高于市场价格出售酒店资产（在sale-leaseback模式下按caprate对租金估值售价，达到售价预期)
OxfordCapitalGroup欣然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。
维度三：顶尖的有限合伙人(LP)资源
论专业程度，John合作过的LP都属于业内顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机构。
比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo,Gordon&Co，就是业内顶尖的另类投资(AlternativeInvestment)机构，旗下管理~240亿美元的资产。
OxfordCapitalGroup合作过的其他LP也不例外（最有名的例子是BostonGodfreyHotel的LP——WaltonStreetCapital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。
这些LP利用特定非主流市场的无效性，在低波动率的情况下产生绝对回报。
此外，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，OxfordCapitalGroup限制每个项目只有一个LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也颇为少见）。
好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护关系和教育LP的时间成本。另外，由于LP也是顶尖专业投资机构，在拿地，运营环节上，LP和OxfordCapitalGroup配合默契，互为助力。
维度四：空手套白狼获酒店管理权，重资产退出，品牌留存
另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营模式：OxfordCapitalGroup的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业的买方，通过创新型资产抛售方式"Sale-Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。
保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅资金得以回笼，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。
什么是"Sale-Lease-Back"退出模式？
土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负责经营酒店，支付租金给甲的模式。
资产购买方：以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方：以带长期租约的形式售卖酒店，通常情况下，资本化率会低于市场同类型物业平均水平。
最初这种退出模式流行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在欧洲的酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。
通过"Sale-Lease-Back"，越来越多的酒店资产开发者，转型成为了轻资产运行的酒店资产经营者。
土地公浅析“出售-回租模式”的优势：
买方不仅获得固定收益，不负责日常经营，同时，享受土地升值后，资产估值提升。
相当于买方购买一个，带有看涨期权的，固定收益类产品。
对于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场估值的水平出售。
LondonHouse3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，SamZell，出售芝加哥AstoriaWaldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破了当时芝加哥酒店价格记录。
为什么LondonHouse售价如此高昂？
因为OxfordCapitalGroup在买卖合同中写入了，回租LondonHouse的条款，支付的租金高于市场水平。
由于资产价格=资产回报率（CAPRATE）x净营业收入(NOI——租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)。
CapRate（估值）不变的情况下，租金越高，资产价格也越高。
这种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国际买家的吸引力。
国际买家不再为酒店运营烦恼，而本土卖家以此为卖点，扩容了受众群体的数量。
基于同样的原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。
虽然看似购买了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所有权，以及一个现成的酒店管理团队。
抛开表象看本质，其实购入了一种嵌入了长期看涨期权（享受土地增值）的固定收益类产品。
另外，为了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖方一般享受利润分成。在此案例中，OxfordCapitalGroup享有20%的利润分成。
仅从交易的角度上来解读这个案例，其实相当地简单，就是一次知名酒店以高价转让给国际买家的真实故事。
但土地公从另类退出模式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向于OxfordCapitalGroup。
对于OxfordCapitalGroup来说，有了无追索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担的真实风险就只有，经营不善的情况下，押金的损失。
而对于买方来说，由于OxfordCapitalGroup可以提前终止租赁合约，酒店的经营不善则是更大的风险。
大家好，我是北美土地公。
看完土地公原创案例001关于LondonHouse的分析，大家觉得OxfordCapitalGroup的收益是否具有可复制性呢？
土地公个人认为没有。
这个项目的alpha主要源于买价的极度低估，也就是说他们作为开发商，买面粉的价格是比较低的。
考虑到这段红利期在历史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的选择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。
如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有足够的安全垫加持，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试。
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人们都说国外的房子是永久产权，靠谱吗
像法国每年租户和户主房东都得交地皮税，地段越好地皮税更贵，像巴黎20区租户50平方年交住家地皮税450-500夫€，如买的最少1500€，这样年年交税等同中国70年房产叙费的钱只多不少
全球疫情严重，有人建议赶紧囤积房子，你认为有必要囤积买房吗
千万不要听这种言论，害人不浅。全球疫情严重，现在正处于一次金融性的危机初期，甚至有可能会转化为经济上的危机。
在危机前期所有资产的价格都是下降的，我们看到美股下跌、石油下跌、白银的价格下跌，就连作为避险资产的黄金价格都有所下调。
在这个时候，当所有资产价格都下降的时候，也就是说手中的钱更值钱了。钱更值钱了那么最好的资产就是现金。
有朋友怕危机之后全球大放水会出现货币贬值的情况。这当然是有可能的，后面会有两种的可能性情况出现。
一种是全球各国大放水，抵消掉疫情对经济的冲击，这样就会出现通货膨胀。
另一种情况是各国的大放水没有起到作用，没有能阻止经济往下走的趋势。这种情况下就会出现经济上的大萧条。经济大萧条会发生什么？我们可以参考20世纪30年代的美国。三分之一的人失去了工作，很多家庭每天都为了能够吃上一顿饭而努力。
所以，说赶紧买房的人，肯定觉得马上就要通货膨胀了，赶紧去买房吧！但是这种想法是错误的，两个原因。
第一，因为刚才我们说过了，还有可能发生大萧条，发生大萧条时，所有自产的价格还是会下跌，那时候还贷款是一件非常痛苦的事情，假设失业了，还要还贷款，房子卖也卖不上价格。是一件多么痛苦的事情啊。
第二，即使发生通货膨胀了，房子也不是最佳的投资方式。我们现在的大背景是房住不炒，高层明确提出不把房地产作为短期刺激经济的手段。所以房价再想大涨，在这个背景下是很难的，至少几年内没有什么希望。
担心通胀的话，最佳的投资是黄金和指数基金。最佳的投资方式是定投，每月投资一点，在危机之中不断收集筹码，等危机结束之后。这些筹码会给你惊喜。
为什么欧美女人结婚不用彩礼不要房
习俗不一样吧，欧美结婚的女人她们觉得结婚要材料彩礼和房子就失去了结婚的意义，她们会因为对方是她想要的人而结婚，不会是因为对方的条件而结婚。
婚后他们还会AA制，不管是共同买房还是生活上的事情！只有女方生孩子，没有收入，男方才会负责起家里的开销。
OK，关于在海外投资房产，这事你认为靠谱吗和不建议海外购房吗的内容到此结束了，希望对大家有所帮助。
