深圳买开发商还建房指标划算吗(开发商直售的还建房)

大家好，今天来为大家分享深圳买开发商还建房指标划算吗的一些知识点，和为什么不建议买深圳指标房的问题解析，大家要是都明白，那么可以忽略，如果不太清楚的话可以看看本篇文章，相信很大概率可以解决您的问题，接下来我们就一起来看看吧！

本文目录

1. 深圳城中村的房子可以买么有什么需要注意的
2. 深圳小产权房适合买吗
3. 深圳买开发商还建房指标划算吗
4. 深圳回迁房也有缺点，为什么也会有人买

深圳城中村的房子可以买么有什么需要注意的

深圳的城中村是一个特殊的存在，其总体规模巨大，建设密度高，居住人口也超多。

据初步统计，深圳一共有约1500个左右的城中村，其中住房建筑规模约3亿平方米，近700万套（间）。有超过1000万人口居住在城中村。

深圳市南山区南山村

正是如此规模巨大的城中村，为深圳提供了廉价住房保障，是深圳一直保持很强竞争力的原因之一。

严格来讲，深圳城中村中的这些住房，大多存在着未经过严格审批等问题，几乎均未经过报建，也没有经过质量验收，土地手续也不完善。但因这部分建筑的用地大多是原村民集体组织的居住用地，所以从道理上讲，他们有这部分土地的使用权，只是未严格按法律规定的程序报审、建设。不少人管这一类建筑笼统的称为违法建筑，深圳也出台过不少政策对此类建筑进行处理。除了明显占用国有用地和与规划严重不符的建筑，大部分这类建筑经过处理后，早晚都会补办一定的手续，通过法律程序认定原村民的房产权属。但即使是这样，因为用地并不是商品房用地，办了手续以后的城中村住房，现在看还是难以进入市场的。

深圳的房价如此之高，应该是跟商品位房占所有住房中的比例少有关。深圳一共1000多万套（间）的住房中，只有大约170万套是商品住房。而城中村就有将近700万套（间）的住房。

城中村中的商业街

假设，现在只是说假设，如果政府出台相关政策，城中村的土地也可以经过补交地价等手续，经过审批成为可以买卖的商品住房土地，城中村的住房也可以分套登记，进入市场的话，会不会有人买呢，对深圳的房价有什么影响呢？

首先可以预测的是，估计是会有人买的。深圳是个移民城市，现在在深圳工作和生活的人，都是来自全国各地的，他们有来自大城市的，也有来自中小城市甚至村镇的，这些移民原来的住房，本身差别也很大，有很多人在老家原来的住房，并不一定比深圳城中村的住房好。相反，深圳的城中村，有些地处城市的中心位置，不但周围配套很好，离城市中心区工作岗位也很近，比起老家肯定是好了很多，因此如果有城中村住宅可以买卖的话，这部分人肯定不会因为城中村的品质比商品房差就看不上这些住房。

第二可以预测的是，售价预计不会太高。深圳的城中村，跟商品房小区比较的话，无论是从周边环境，还是房屋品质，差距还是相当大的。大部分街道狭窄，基本没有绿化、花园，建设品质也比较低，居住人口也比较杂乱低端，卫生条件也较差，周边配套的学校、学位也很少。因此从购买方来讲，较有竞争力、购买力的人群是不会考虑在城中村购买住房的。从销售方来讲，因为城中村住房体量庞大，一方面总体供给相当充足，另一方面城中村住房的拥有者往往拥有多套、十几套、甚至几十上百套城中村住房，预计销售愿望强烈。因此可以讲，如果城中村住房可以销售的话，其售价肯定是比较实惠的。

第三个可以预测的是，对普通商品房的售价会有一定影响。尽管城中村中的住宅与商品住宅档次相差较大，但是仍然会分流一部分需求，毕竟目前深圳的商品房价确实是很高的。有一部分多层旧住宅，因为年代久远，其房屋质量下降很多。甚至一部分年代久远的高层，也因设计落后，房屋品质并不高。在这种情况下，一些位置比较好的城中村住房，经过较好修缮的话，还是很有竞争力的。毕竟很多人看重的是性价比。即然在老家的住房档次也不是很高，那么在深圳位置好的城中村，拥有一套价格并不贵的住房也是可以接受的。

不少城中村的沿街一面还是算整齐的

深圳的城中村住房，很多单套的面积在三四十平米左右，对于单身甚至是刚结婚的小夫妻，都是足够了。如果家具设计的比较好，布置的比较精致的话，三四口人也是可以生活的很惬意的。大家可以在网上看一看日本十几平方的小户型，也可以看看香港设计精妙的小户型，麻雀虽小五脏俱全，虽然比不上豪宅那么奢侈，但是考虑到一线城市人多地少的约束条件，以及公共配套较好的基础条件，很多人愿意在这里住的小，也不愿意回小县城住的大。

深圳小产权房适合买吗

在中国，存在两种小产权房，一种是深圳小产权房一种是其他地方小产权房；

如有不明白，可参考上一篇文章：最新政策下，深圳小产权房到底还能不能买，风险大吗?

辣么，作为相对于二线以下城市更优质滴深圳小产权房，有哪些是可以买，哪些又是不应该碰的呢？

可以买的主要有以下三种：非绿本的农民房、村委统建楼、军产房；

不可以买的主要有两种：国土局备案过的绿本房（主要是农民房）、大红本（也就是整栋一个红本）。

以上概念看不懂？别着急，且听老黄一一解释。

农民房主要是指2009年6月2号之前在深圳城中村建起的房屋，这类房屋只要有两证一书、历史遗留回执，基本上都是可以正常买卖的。

有《历史遗留回执》的房屋也是可以买的，当然，如果只有历史遗留回执，就要核查该房屋的土地是自有土地还是租赁土地。

以上两种农民房，只要排除证书作假，以及一房多卖风险，就可以正常买卖。因为在实质操作中，此类农民房购买后有如下保障：

一、将来拆迁，是100%赔最后一任买家（赔房或货质补偿），主要根据买房时签的《律师见证书》进行确权；

二、在深圳大部分地区，提供买房时的《律师见证书》及2个月天然气、水电缴费清单，就可以将户口落到购买的房屋里（前提是已经是深户）。

三、享有一定程度上的积分入学权益。

说完可以买的农民房，提下来再说说村委统建楼。深圳的村委统建楼，大部分建于2009年-2013年间，是在农民房被完全禁止后民间与政策博弈的产物。

村委统建楼的规模相比于农民房，一般规模较大，有些还带有完善的小区配套，建房土地一般是原先的村集体用地。有相当部分是村委与开发商合作建房然后再分配。这类房子之前一般是提供村委盖章（2021年被禁止），开发商过户（一般需另外收小钱钱）。这类村委房环境好，配套较全，水电相对便宜，是居家朋友不错的选择。

小贴士：2021村委盖章被禁止之后，村委统建楼还可不可以购买呢？

其实从安全性来说，只要有律师见证书，就没有任何问题。最大的问题在于如果将来要卖，不懂的下家可能会有所担心。所以这个问题一分为二回答，如果是长期自住，那么完全可以买的。如果计划以后出手，就要考虑以后市场的接受度了。

最后一个深圳可以买的小产权类型，就是军产房。

过户手续跟村委统建楼大同小异，律师见证+开发商过户（另收小钱钱）。军产房跟其他两者一样，都是可以落户、申请学位的。至于坊间担心的军产纠纷地方法院不受理的风险，客观上存在，实际操作上很少遇到，可忽略不计。

说完可以买的深圳小产权房，再来说说不可以买的深圳小产权房。

————————————————我是一条正义的分界线——————————————————

不可以买的主要有两种：国土局备案过的绿本房（主要是农民房）、大红本（也就是整栋一个红本）。

先说深圳绿本房。

辣么，如果原绿本房主把绿本原件给到你，是否房子就是你的呢？答案当然是NO！因为原房主可以到国土局半天时间就可以挂失补办一个。

市场上流传的买深圳小产权血本无归的案例，多数是这类产权。

当然，也有艺高人胆大的朋友，专买大绿本（整栋绿本）的，这是题外话，想聚众抗维权风险，省30%成本的朋友可以考虑。

接着说深圳不可以买的第二种小产权房，大红本：

答案是这种房源是大红本，也就是整栋楼只有一个红本，这类房子只能签20年-40年的使用权或租赁权，不可落户，不可申请学位，理论上20或40年后，原房主可以无偿收回。相当于你可能花了几百万，获得了这套房子的租住权。

最后总结一下，总体来说，深圳的小产权房从实质上来说，大多数都是安全的，并且是可以享受增值收益的（拆迁赔偿、增值转卖）。再重申我们上期的观点：对于大部分刚需自住和长线投资者来说，购买产权清新的深圳XCQ房是没有问题的，也是眼前通胀泛滥下较理想的避险资产之一。而且，因为最近的政策压力抑制住了投机价格泡沫，其实当下是最好的入手时机。

人与人竞争归根到底是认知水平的竞争，小产权投资同样如此，碎片化的资讯于人无益。接下来老黄会系统地分享关于小产权购买投资的知识、经验和攻略。下一篇我们分析，深圳小产权房哪些可以买，哪些不可以买，欢迎关注期待，有任何问题可以让我咨询哦。

深圳买开发商还建房指标划算吗

你说的应该是深圳的回迁指标房吧。优劣势和风险我都给你说下吧。

优势：

1.价格基本上是周边二手房价格的一半，具有较大的价格差，在一定程度上有投资价值，但是这个还要看其他的一些属性，包括风险，等下说。

2.不好意思，优势就一条，就是价格便宜，其他算是劣势和风险，我下面给你说下。

风险：

需要一次性付款，比如两万每平，购买65平米的话就是130万，在没有任何政府机构备案的基础上，一次性付130万后，就只有你和开发商和村民的协议。

购买这类指标房，无非就是等收楼那一刻，问题是，你付完钱后，面对的是一片还没拆迁整备的农民房，这个时间就无法确定了，开发商需要和村民都谈妥，同时还要拿到动工许可证，那个时候你心里的石头才能稍微落地，毕竟可以动工了，但是一个楼盘的建设周期一般是一两年的时间，长的三四年都有可能，另外要拿到房产证还要半年的时间。这里边的时间成本是你要去核算的。

另外就是确权的问题，目前这类房子在国土局基本是没有手续去给你备案的。也就是无法以正常渠道去帮你确权，前期只有你和村民还有开发商的协议，这类协议当遇到无法确权时很容易遇到纠纷。

所以买这类指标房要三思！

深圳回迁房也有缺点，为什么也会有人买

深圳回迁房怎么样，回迁房可以购买吗？深圳回迁房常见的问题，与解答！安全性高不高？

1、深圳回迁房常见的问题，与解答！安全性高不高？如何保障安全？

回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和农民伯伯签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高，国家信用背书。

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2、深圳回迁房价格会不会很高？

市场商品房价格的50%-95%，甚至有的比商品房还贵，看村落内回迁房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。

3、深圳回迁房质量会不会很差？

实地考察多个已经建好的回迁房项目，和商品房完全一样，只会比同小区的更好。

4、回迁房投资周期大概多久？

周期在3-5年左右，根据拆迁进展不同地方周期不同。

5、没拿到商品房的房产证能否提前退出？

公开市场无法退出，私下可以转让更名！每个阶段价格不一样！

6、是否限制名额？是否限购？

不限购，不限制名额。

7、是否能贷款？

不能贷款。

8、投资成本大概有多少？

150万起，看购买面积和单价。区域不同价格也不同！

9、利润有多大？

利润不一定，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁房只是一个购房名额的问题，但有些地方的回迁房利润就能达到一倍，两万多的单价，而周边的商品房是四万多。

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10、回迁房为什么价格偏低？

1、不能立即再变现。

2、人们的认知偏差，大多数人因为不相信而导致这些正在回迁的房缺乏市场的绝对良好预期。

3、无法在公开市场买卖，绝对优质的机会稍纵即逝，缺乏固定市场慢慢发育的基础。

11、投资回迁房会不会很复杂？

和投资二手房一样，并不复杂，而且有工作人员全程操办。

12、是否能和村民谈价格？

很困难，深圳的本地村民都比较坚定！

13、有何风险？

开发商倒闭、开发商烂尾导致变现周期加长，但总会有新的开发商接盘，都能变现，只是周期变长。

14、农民为什么会出售？

农民已经拥有2000平方房屋的拥有者，变现几百平方既能满足当下的用钱需求，又能让自己提前财务自由，还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习，所以愿意售出。

15、是否可以提前选房，何时选房？

不可以提前选择，开盘时或封顶后统一选房。

16、选房是否公平？

非常公平。

17、买了100平方，结果没有100平方的户型怎么办？

按照售卖时的价格多退少补。

18、买了之后10年不拆怎么办？

开发商不会那么傻，政府不会坐视不管，我们也会选好项目后再发布，每月每平方还会补偿15-100元每平米的租金补偿，每个区域每个项目过度租金不同，所以多年不拆的情况也不会出现，何况拆迁都是和村民已经谈妥的。一般10年不拆的都还没有跟开发商签拆迁赔偿合同的，只是办公室进驻。

19、还有什么补偿没有？

每月每平方还会补偿15-100元每平米的租金补偿，还有装修补偿，搬迁费，积极签约奖励等等。

20、回迁房拿到房产证以后限不限售？

回迁房不受731政策影响，房产证出来就可以和正常的二手房一样的交易了。

关于深圳买开发商还建房指标划算吗和为什么不建议买深圳指标房的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。