style="text-indent:2em;">大家好，今天来为大家分享专家建议取消房贷利率调整的一些知识点，和媒体评「提前还贷比借钱难」，专家建议适度降低存量房贷利率，会带来哪些改善的问题解析，大家要是都明白，那么可以忽略，如果不太清楚的话可以看看本篇文章，相信很大概率可以解决您的问题，接下来我们就一起来看看吧！
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今年，房贷利率会下调吗
按照目前的市场发展趋势，2019年房贷利率还是会有一定的下降空间，部分城市的房贷利率甚至会回落到基准利率水平。但不同的城市房贷利率可能会有较大的差异。
从2019年前三个月的表现来看，部分城市房贷利率已经出现了较明显的下降趋势。进入2019年以来，已经有不少城市的房贷利率出现了下降的趋势。
比如苏州首套房利率连续3个月下调，从去年最高平均上浮25%左右下调到上浮18%—20%左右。
比如宁波2月份首套执行基准上浮15%情况较为普遍，二套相应执行基准上浮20%，而到了3月份，利率下调幅度普遍上浮5%-10%左右，后期首套利率有可能普遍下降到5%左右。
而作为一线城市的深圳一直以来房贷利率控制都比较严，但是进入2019年3月份之后，深圳房贷利率就迎来两次下调，多家银行首套最低可执行基准上浮5%，二套利率最低可执行基准上浮10%。在此之前，3月初部分银行将首套最低可执行基准上浮8%。
除此之外，在3月，首套房贷利率出现松动的城市还包括南京、常州、杭州、天津、惠州、江门、南宁等多个二三线城市。厦门多家银行甚至回归到了基准利率。
2019年部分城市房贷仍然有一定的下降空间。目前很多城市房贷利率都存在下降趋势，而预计2019年剩下的9个月时间房贷利率仍然有进一步的下降空间。支撑2019年部分城市房贷利率下降的原因有2个：
第1个、市场货币供应相对比较宽松。
进入2018年以来，央行连续多次降准，向市场释放了很多流动资金。预计2019年央行还会有2~3次的降准过程，一旦降准执行之后那市场资金会进一步宽松，到时候银行的房贷利率就有可能进一步下调。
第2个、经济下行压力增大，部分城市开始放松对房价的调控。
过去两年时间，很多城市的房贷利率一直在上涨，部分城市房贷利率最高的时候甚至上浮到30%以上，而这种利率上浮除了市场资金相对比较紧张之外，还跟房贷的严厉调控有很大的关系。
比如2017年跟2018年，很多城市都要求银行房贷比例不能超过总信贷比例的30%，受此影响，很多城市的房贷都处于相对比较紧张的局面，因此房贷利率一直不断上涨。
但是2019年这种局面可能会有所改变。根据目前的经济发展形势来看，当前我国经济下行的压力进一步加大，而在经济表现不理想的情况下，房地产就成为了维持GDP增长的一个灵丹妙药。经济运行压力越大，房地产政策空间就越宽松，这就是所谓的夜壶理论，这个理论十多年屡试不爽了。
目前有些地方已开始放松了调控政策，比如青岛取消摇号、石家庄“零门槛”落户，海口、广州、西安、南京等地，分别从人才引进政策、落户政策等方面，适度放松过往的调控政策。深圳四大行降低首套房利率上浮范围，广州放开对商业服务类物业项目销售对象的限制等等。
所以预2019年剩余的时间会有更多的城市放宽对房地产政策的调控，有一些新实施的调控政策有可能首次退出，一旦调控政策放松，那房贷利率就有可能会跟着下降。
不过2019年不同的城市，房贷利率会有很大的差异。虽然2019年有一些城市房产调控政策会放松房贷利率也有可能会进一步下降，但这不会是全国普遍的现象。有些城市的房贷利率下调空间还是很有限，这跟国家的调控大政方针有很大的关系。
中央定调2019年房地产市场要稳地价、稳房价、稳预期，同时也强调了“一城一策”这一重要导向。
目前我国不同的城市，房价的实际情况有很大的差异，有些城市明显存在楼市泡沫，对于这种情况，那房贷利率下降的空间应该不会太大。而对于那些人口净流入比较多的城市，目前仍然存在着很大的，刚需需求，所以房贷利率有可能会下调。
2019年的房贷利率走向会对房价有什么样的影响？一直以来房贷利率对房价的影响是非常大的。通常情况下，如果房贷利率下降的范围比较大，那楼市需求就有可能回暖，房价就有可能迎来上涨，因为房贷利率下降之后，大家购房的成本会明显的下降。
我们以一套总价300万，首付3成90万，贷款210万30年，等额本息的还款方式为例。
利率上浮30%时，需支付利息款约261.40万元，月供约13094元；
利率上浮20%时，需支付利息款约237.44万元，月供约12429元；
利率上浮15%时，需支付利息款约225.67万元，月供约12102元；
利率上浮5%时，需支付利息款约202.56万元，月供约11460元；
这意味着同样一套房，如果房贷利率回归到上浮5%的水平，那这个房价的成本跟上浮30%相比可以节省将近60万块钱。所以受到房贷利率下降的影响，不排除2019年部分城市的房价有可能会迎来一波小幅上涨的过程。
10月8号房贷利率要变，慌得很，该不该尽快买房
你好
这些天发布的10月8日将进行房贷利率调整在朋友圈沸腾了，特别是房地产销售人员在朋友圈里面表示“目前房贷利率在5.5%左右，即将上浮60个基点，甚至达到6.35%”，这则消息释放出来后让没有深入解读的人产生误解，房贷利率上涨这么多，岂不是月供每个月要高出好几百元？于是通过各种途径去解读这次调整信号，结果发现朋友圈的消息其实是一个“戏”，一场自我导演的套路戏，目的是为了给客户制造紧张感，让客户不要犹豫尽量早买房！
这则消息被打脸是人民银行已明确首套房不得低于市场利率，二套房不得低于市场利率上浮的60个基点，并没有提及现在的利率就是目前市场报价，目前购房者所接触到的贷款利息大多数是在基准利率基准上再上浮部分，这个房贷利率并不是接下来的基准利率，所以给购房者造成误导现象，从事房地产行业10年营销总监预判：变更之后只是限定了范围，对于刚需购房人群来说影响不大。对于部分销售人员发布的这一则消息，坐镇的领导为什么不制止反而默认呢？一方面开发商销售领导站的角度不一样，销售人员这样宣传可以给公司带来利润，客户成交能给公司带来利益，另一方面销售人员本身学艺不精，在网络发达的当今，复制粘贴一下就能达到自己想要宣传的结果，也没有实际去验证这个数据是否正确，从而导致这个现象的发生。购房者对于这些消息是敏感的，房子不是普通商品，谁都明白花钱容易挣钱难的道理，真相需要被告知。
媒体评「提前还贷比借钱难」，专家建议适度降低存量房贷利率，会带来哪些改善
房子现在一时兴旺不起来，没钱的买不起，有钱的不缺房，偶尔有人有钱了，那也是很少的一部分人，谁来买房？
房贷利率要不要转LPR，为什么要转，LPR是怎么计算的
最近，有不少朋友就“房贷利率换锚LPR”、“LPR的持续下调”等问题向笔者咨询。在此，笔者将这些常见的问题汇总起来，希望给大家的房贷决策提供一些有价值的参考。
随着LPR下调，月供到底能省多少？
我们通过测算得出的结论是：对于100万等额本息的贷款，五年期LPR每下调0.05%（即5个基点），月供大概减少约30元。就在4月20日，5年期LPR又下调了0.1%（10个基点），故对于每100万元贷款，月供可以节省60元左右。
下面，本文结合一系列范例来分析这个问题。
范例1：假设某人首套房贷款100万元，采用等额本息的还款方式，分25年偿还。房贷利率为（LPR+0.55%）——这也是当前四大行对于一二线城市首套房贷的常见利率报价。通过测算，得到随着LPR的下调，贷款人每个月的月供变化，如下表所示。
从上表中可知，对于100万的贷款，五年期LPR每下调0.05%（即5个基点），月供大概减少30元。以4月这次利率下调为例，3月份的五年期LPR为4.75%，由此测算，100万元房贷每月需要偿还6022元。随着4月20日，五年期LPR下调0.1%（10个基点）至4.65%，每月需偿还的月供变为5963元，较上个月节省了约60元。
在实践中，人们的贷款情况还会存在一定差异。例如，很多人因为是第二套房的贷款，利率加点会提升，一般为1.05%。又如，有人的贷款期限可能为20年或者30年。我们通过测算发现，这些因素的变化，对于由于降息而产生的月供变化影响不大，“100万等额本息的贷款，LPR每下降0.05%，月供节省约30元”的结论仍然有效。测算过程请参考范例2和范例3。
范例2：某人由于购买的是二套房，房贷利率加点提升为1.05%，其他条件与范例1相同，得到随着LPR变化，贷款人月供变化如下表：
通过对比范例1和范例2，可以发现，随着利率加点的提升（0.5%），贷款人的月供增加了约300元。但是LPR每下调0.05%，月供的节省仍然在30元左右。
范例3：某人的房贷还款期限为20年，其他条件跟范例1相同，得到随着LPR变化，贷款人的月供情况如下表：
对比范例3和范例1，还款期限由25年缩短到20年，贷款人的月供显著增加，但是，随着LPR每下调0.05%，月供的节省为28元，仍然在30元附近。
所以，综合前面的分析，4月20日这次LPR下调0.1%，每100万元贷款，月供可以节省60元。再结合每个贷款人实际的贷款总额，不难算出大家各自的月供节省金额。
最后还要强调，以上的分析仅仅对于选择浮动利率的房贷贷款人有效。对于选择固定利率的贷款人，在切换的时候，月供还款金额就已经被锁定，今后无论LPR如何变化，都不会对月供还款额有任何的影响。
选择更近的“重定价日”
上文已经测算出了4月这次LPR下调，对房贷月供的影响。相信很多人已经迫不及待地想要查看自己下个月的房贷还款额，体验房贷月供减少的快感了。结果要让大家失望了——房贷月供仅在“重定价日”进行调整。这也意味着，在“重定价日”之前，贷款人还是要按照调整前的较高利率还房贷。
根据央行的公告，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。”
在实际操作中，银行一般给贷款人两个重定价日的选项：“每年1月1日”或者“贷款发放日”，贷款人需要二选一。在此，用范例4进行说明：
范例4：目前是2020年4月底，假设贷款人1选择了贷款发放日（如7月1日）为“重定价日”，贷款人2选择了每年1月1日为“重定价日”，且重定价周期为1年。其他条件如范例1，且后续LPR利率没有发生新的变化，两人的还款现金流如下：
可以发现，虽然在4月份LPR利率就发生了下调，但是在5月和6月，两位贷款人的还款还是执行的下调前的利率。直到7月份，在贷款人1的重定价日（7月1日），他的房贷利率发生下调，之后月供都发生了减少。而对于贷款人2，因为他的重定价日为1月1日，故只有等到2021年1月，房贷利率才发生下调。相比贷款人1，他以较高利率多交了半年的房贷。
结合以上分析，为了能够将本次LPR下调带来的实惠尽早反应在房贷里，建议在“每年1月1日”和“贷款发放日”中选择离当前“最近”的那个日期作为重定价日。
这里需要指出的是，离当前“最近”的日期，不一定是“贷款发放日”。在上个例子中，假设贷款发放日为7月1日，当前时间（4月份）离7月份要比次年1月份要“近”一些，但如果贷款人的贷款发放日为2月1日，则当前时间离次年1月更近，则“1月1日”是一个更好的选择。
优先选择公积金贷款
以上关于LPR变化对房贷利率的影响仅仅针对商业贷款，公积金贷款并不受到LPR的影响。笔者建议，条件允许的情况下，优先使用公积金贷款，主要原因有两点：
一是公积金贷款利率更低。以北京为例，目前公积金贷款的利率为3.25%，远低于商贷利率（首套5.2%，二套5.7%，根据最新的LPR计算）。虽然，各地的公积金贷款利率和商业贷款利率存在一定差异，但以公积金利率贷款要更加实惠。
二是利率风险更小。虽然目前处于LPR下行周期，由此引发月供的减少，但是，没人能保证未来LPR不会上升，进而导致月供负担的增加，这也是浮动利率商贷的利率风险。相比之下，公积金贷款的利率不受LPR的影响，始终固定在一个较低的水平，相应的利率风险也更小。
既然公积金贷款有这么多的优点，为什么大家不都用公积金贷款呢？因为公积金贷款也有很多的限制，以北京为例，贷款申请人每缴满一年公积金，可以增加10万元的贷款额度，最高额度不能超过120万元。各地也有类似的政策，对公积金的贷款额度进行限制。
针对公积金贷款的限制，建议采取“公积金+商贷”混合模式，首先用满手头上的公积金额度，对于公积金贷款无法覆盖的差额部分，可以考虑使用商贷来补充。如某人购房需要贷款100万，但只有30万的公积金贷款额度，则可以采取“30万公积金+70万商贷”的混合贷模式，将贷款成本和利率风险降到最低水平。
优先选择“等额本息”的方式还款
在做房贷决策时，很多朋友还会被还款方式所困扰，到底是选择等额本息还是等额本金方式还款呢？这两种方式的共同点是，每个月都还一部分本金和利息，到还款期限正好将贷款的本息全部还完。关于这两种还款方式的特点对比如下图：
关于两种还款方式的计算方法和细节，不赘述，网上有很多的介绍。在此，笔者推荐选择“等额本息”方法还款。主要有两点理由：
一是等额本息初期还款压力小。同等条件下，等额本金方式在最初几年有更多的还款压力。有买房经历的朋友都知道，买房压力最大恰恰是最初几年，首付已经掏空了购房者相当一部分的积蓄，过高的月供更容易形成压力。但是，一旦熬过了最初几年，压力会开始减少。一方面，随着购房人工作资历的增长，收入会有所增加；另一方面，通货膨胀也会对冲掉部分还款压力。例如，今天每月还款一万元，相比十年前每月还一万元，压力会小很多，同理，十年后还款1万元的压力又会比现在小很多。所以，没必要采取等额本金方式，在一开始就给自己太大的压力。
二是等额本息法可以通过一些提前还款的策略产生等额本金的还款效果。但反过来是不成立的，即等额本金法无法通过策略产生等额本息的效果。首先必须声明，在银行层面，两种方法一旦选定其中一种，中途是无法变更的。但是，大多数银行又允许提前还款，通过提前还一部分的款，即可让等额本息法产生等额本金还款的效果。当然具体每期要提前还多少，您可能需要找个数学好的朋友帮忙算算。反向操作是不能成立的，因为大多数银行只能接受提前还款，但不能接受延期还款。
另外，部分银行提前还款可能会收取一定的费用，但也有很多银行是免费的，这个情况也可以在签贷款合同的时候跟银行确定清楚。
基于以上两个事实，笔者建议不妨优先选“等额本息”方式还款，即使今后想变换一下，也还可以通过一些还款策略产生“等额本金”的效果，贷款人在贷款方面可以争取到更大的灵活性。
特别提示：近日，苏宁金融研究院发布了《2020互金一季报》，读者可在“苏宁金融研究院”公众号后台分别回复“2020互金一季报”，一键获取网盘链接和提取码。
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